Рубрика: Россия

Рубрика: РоссияРубрика: Россия.

1 2009 , 2006-2009.

В этой статье рассмотрим особенности поведения участников рынка новостроек Московского региона в 1 квартале 2009 года в сравнении с предыдущими годами, основываясь на результатах маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. В исследование вошли данные по компаниям-застройщикам, которые продают собственные объекты, а также по риэлторским агентствам.

Так, максимальное число операторов рынка в марте 2009 года характерно для сегмента среднего Подмосковья (5-30 км от МКАД) – 128 компаний. Далее следует Москва от ТТК до МКАД, где действуют 110 операторов рынка, на третьем месте располагается рынок новостроек районов Москвы за МКАД и ближнего Подмосковья – всего 100 строительных и риелторских компаний.

Стоит отметить, что еще в 2006 году лидером по данному показателю была Москва (от ТТК до МКАД). Однако снижение в этом сегменте числа действующих операторов почти на 7% в последние годы (на фоне заметного увеличения объема/количества компаний на рынке новостроек Подмосковья) привело к тому, что Москва на сегодняшний момент занимает второе место, уступая Подмосковью средней удаленности.

Рассмотрим подробнее сложившуюся в 1 квартале 2009 года структуру операторов рынка новостроек по каждому сегменту. Так, в Москве от ТТК до МКАД, по данным маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», самое большое количество компаний-продавцов представлено в ЗАО и ЮЗАО (суммарно около 42% от общего числа операторов.

Иная ситуация характерна для Подмосковья. В городах-сателлитах (Подмосковье до 5 км от МКАД) максимальное количество компаний-продавцов в 1 квартале 2009 года отмечено в Люберцах, однако по общему объему предложения данный город занимает 2 место.

Подобное рассогласование наблюдается и в Красногорске, где по числу компаний-продавцов город занимает лишь 3 место, но по общему объему предложения лидирует с заметным отрывом (здесь расположена каждая 5-ая новостройка ближнего Подмосковья.

Что касается Подмосковья средней удаленности, то здесь аналогичное рассогласование характерно, например, для города Железнодорожный, где отмечено наибольшее количество операторов на рынке новостроек, но по объему предложения данный город лишь на 2 месте, заметно уступая Подольску.

Дело в том, что в Железнодорожном основная часть выставленного на продажу квартирного жилья продается как застройщиками, так и риелторскими фирмами. В частности, это микрорайон «Южное Кучино», а также комплексная застройка на ул. Юбилейной.

На фоне этого Подольск уступает по числу компаний-продавцов, хотя, как указано выше, лидирует по объему предложения. Это обусловлено тем, что в данном сегменте присутствует несколько крупных застройщиков, продающих собственные объекты без участия посредников. К ним относятся, например, местный «Подольский ДСК» (строительство и реализация новостроек по ул. Веллинга, ул. Тепличной и другим адресам), «Главмосстрой» (микрорайон «Юго-Западный.

Таким образом, в Москве, где стоимость квартир очень высокая, застройщики в большинстве случаев привлекают посредников для успешной реализации своих объектов. Поскольку чем больше задействовано компаний-продавцов, тем больше охват потенциальных покупателей жилья.

А в среднем Подмосковье, напротив, цены на квартиры заметно ниже, чем в столице, соответственно, и расходы на посреднические компании более ощутимы для застройщика. Поэтому в Подмосковье средней удаленности строительные компании зачастую предпочитают заниматься реализацией своих объектов самостоятельно.

Выделим также основных операторов на рынке новостроек Московского региона по объему предложения в 1 квартале 2009 года. Для Москвы от ТТК до МКАД среди строительных фирм – это «Донстрой», СУ-155 и «Капитал Групп», а среди риелторских компаний – «Проект-Сервис», «МИАН», «Миэль.

В сегменте новостроек районов Москвы за МКАД и ближнего Подмосковья лидируют такие застройщики, как СУ-155, ДСК-1 и «Мортон», а среди риелторских агентств: «Азбука жилья», «Деловой Центр Жилья», «Проект-Сервис» и «МГСН-Инвест». В Подмосковье средней удаленности наибольший объем предложения новостроек представлен у ДСК-1 и «Мортон» (застройщики), а также у «Проект-Сервис» и «Азбука жилья» (компании-риелторы.

Смотрите также статьи.

Столичный рынок недвижимости готов в ближайшие месяцы стабилизироваться на уровне 4.000$ за квадратный метр. К этому выводу подталкивают и замедляющиеся темпы падения цен на жильё, и фактическое удешевление московского квадратного метра примерно на треть, то есть, как было после дефолта 1998 года, а также другие признаки активизации отложенного спроса.

Но даже если предположить, что в ближайшее время цены стабилизируются и какое-то время будут оставаться на нынешнем уровне, то все равно остается вполне закономерный вопрос.

Является ли планка в 4.000$ за метр окончательным дном московского рынка недвижимости или же через некоторое время может начаться новая волна снижения цен, которая приведет столичный рынок к следующей линии поддержки в 2.000$ за метр.

Идея «второго дна» оказалась довольно популярной в нынешний кризис благодаря фондовому рынку. По мере развития кризиса ликвидности и финансового кризиса он упал сначала примерно вдвое с 2000-2400 пунктов по индексу РТС до 1100-1300, а потом еще вдвое до 500-600 пунктов.

Поэтому даже при беглом взгляде на график индекса стоимости жилья ИРН напрашивается очевидная аналогия: задержавшись какое-то время на уровне поддержки в 4.000$ за метр вполне возможна вторая волна снижения до 2.000.

Перспектива «двойного дна» московского рынка недвижимости во многом будет определяться макроэкономикой и внешним фоном. Если в ближайшее время страна будет планомерно выходить из кризиса, то и о втором дне рынка недвижимости можно будет забыть. Если же кризис в России и во всем Мире в целом будет прогрессировать и набирать обороты, то второе дно на рынке жилья может стать реальностью.

Тем не менее, пока следует признать, что говорить о втором дне с полной определенностью не может никто. Сейчас будет корректным только указать факторы, которые могут как способствовать образованию второго дна, так и препятствовать дальнейшему падению цен на квартиры в Москве.

Аргументы за «двойное дно.

1. Многие макроэкономические показатели, такие как цены на нефть и курсы валют соответствуют сейчас уровню 2003-2005 годов. А следовательно, и цены на недвижимость в Москве также должны вернуться к уровню тех лет, который составляет порядка 2.000$ за квадратный метр.

2. Себестоимость строительства типового жилья вполне укладывается в 2.000$ за метр, особенно в условиях заметного роста курса доллара в последнее время (большинство затрат застройщиков находится в рублях), а также падения цен на цемент, строительные материалы, подрядные работы. Так новостройки в Подмосковье и других городах России даже до кризиса прекрасно строились при рыночных ценах порядка 2.000$ за метр.

3. Состояние ипотеки сейчас также соответствует уровню начала 2000-х годов.

Аргументы против «двойного дна.

1. В отличие от периода 2000-2005 годов объемы строительства квартир на продажу продолжают оставаться крайне низкими. Если тогда 70%-80% жилья строилось для рынка, то сейчас не более 30%, что продолжает поддерживать дефицит предложения. Следует отметить, что в первую очередь по этой причине цены в 2005-2006 годах выросли вдвое с 2.000$ до $4.000 за метр.

2. Заметно изменилась структура предложения нового жилья. Если в 2000-2005 годах более половины новостроек соответствовало эконом-классу, то сейчас почти все новые дома – бизнес-класс или элитное жилье. В результате даже при том же количестве квадратных метров количество квартир получается заметно меньше за счет большей площади квартир в дорогом сегменте.

3. В отличие от 1998 года нынешний кризис не привел к потере накоплений основной массы населения. В результате платежеспособный спрос частично сохраняется и при прошедшей коррекции цен на жилье его может быть вполне достаточно в условиях ограниченного предложения.

4. Ранее рынок недвижимости никогда не демонстрировал «второе дно». Даже после дефолта 1998 года падение цен составило около 35%, то есть как и сейчас.

Смотрите также статьи.

По данным сравнительного исследования всего загородного рынка за 2006-2008 годы, разница между направлениями по стоимости метра жилья сократилась в поселках таунхаусов и загородных ЖК.

При этом в первом сегменте соотношение изменилось незначительно: с 1,7 раза в 2006 году до 1,5 раз в конце 2008 года, в основном, за счет относительно равномерных темпов подорожания объектов как на традиционно престижных, так и на менее престижных направлениях.

При этом в сегменте загородных ЖК различие между шоссе по стоимости 1 кв.м. в конце 2008 года составило всего 20% против двукратной разницы в 2006 году. Такое сближение направлений по цене за метр связано с изменением в последние годы структуры предложения на рынке ЗЖК.

Как мы уже отмечали в статье «Стоимость квартир на Рублево-Успенском шоссе упала на 25%», в секторе престижных направлений сократилась доля элитных шоссе (Сколковское и Рублево-Успенское) на фоне увеличения количества объектов, расположенных на менее дорогих престижных направлениях «2-го эшелона» (Новорижское, Волоколамское, Ленинградское), стоимость которых значительно ниже, чем цены на элитных шоссе. В результате, темпы прироста стоимости 1 кв.м. в ЗЖК по итогам 3 лет составили всего 6.

При этом цена за метр в загородных жилых комплексах, расположенных на менее престижных направлениях, за тот же период увеличилась на 85%, что сопоставимо с темпами прироста стоимости жилья, характерными для рынка недвижимости в целом.

В коттеджном сегменте, напротив, отмечается другая тенденция: более высокие темпы прироста цен характерны для поселков, расположенных на традиционно престижных направлениях. Благодаря этому увеличивается разрыв в стоимости коттеджного жилья на престижных шоссе по сравнению с уровнем цен в поселках на менее престижных направлениях: с 1,9 раза в 2006 году до 2,5 раз в конце 2008 года.

То есть в структуре предложения коттеджного рынка, в отличие от остальных сегментов, существует разделение на «элитные, дорогие» и «экономичные» поселки, в зависимости от направления. Ранее мы уже писали о том, что уровень цен в коттеджном поселке в значительной степени зависит от его местоположения. В целом же, коттеджный рынок показал самые высокие темпы прироста стоимости метра, которые по итогам 2006-2008 годов составили почти 55.

Что касается стоимости домовладений, то в различных сегментах загородного рынка отмечается аналогичная динамика. Из-за уменьшения с годами средней площади домов и квартир разница в стоимости домовладений, расположенных на традиционно престижных и менее престижных направлениях, несколько меньше. Так, за прошедшие 3 года самое значительное сокращение размеров домовладений зафиксировано в сегменте ЗЖК (на 22%), что привело к снижению стоимости квартир на 13,5.

Главную роль в этом сыграли традиционно престижные направления, где отмечается сокращение средней стоимости квартир (на 19%) в результате уменьшения средней площади жилья (на 23,5%). При этом цена за домовладение в объектах, относящихся к менее престижным шоссе, увеличилась на 68%. В результате, разница между направлениями по стоимости квартир уменьшилась еще значительнее, чем по цене за метр: с 3,2 раз в 2006 году до 1,5 раза к концу 2008 года.

Что касается поселков таунхаусов, то здесь общий прирост средней стоимости квартир-секций составил по итогам 3 лет почти 30%. Это несколько ниже динамики увеличения цен за 1 кв.м. так как с годами уменьшилась средняя площадь домовладений (на 6,5% за 2006-2008 годы). При этом темпы подорожания направлений разного уровня престижности, оказались примерно одинаковыми – в диапазоне 28-35.

В структуре коттеджного рынка сохранилось четкое деление направлений на дорогие и дешевые благодаря увеличившейся разнице в цене за дом с 2,4 раза в 2006 году до 3,7 раз в конце 2008 года. Дело в том, что на фоне роста стоимости коттеджей в поселках на традиционно престижных направлениях (на 64%) объекты, расположенные на менее престижных шоссе, остались фактически на том же ценовом уровне, что и в 2006 году: динамика составила всего 9,5%. Во многом это обусловлено уменьшением средней площади домов в таких поселках по итогам последних 3 лет на 16%. При этом размеры коттеджей в объектах на традиционно престижных направлениях практически не изменились.

Таким образом, по результатам маркетинговых исследований, самые высокие темпы удорожания в 2006-2008 гг. показал коттеджный рынок. Это единственный из всех сегментов загородного жилья, где четко выражена зависимость уровня цен от степени престижности направления. На рынке таунхаусов с годами сохраняется примерно одинаковое соотношение цен между направлениями, а значит, и структура предложения в целом.

Сегмент ЗЖК, как мы уже неоднократно писали, постепенно становится альтернативой городской квартире в Подмосковье, в том числе благодаря снижению средней стоимости домовладений, особенно в объектах на традиционно престижных направлениях. В результате, рынок загородных ЖК развивается иначе, чем сегмент коттеджных поселков: с годами стираются ценовые границы между традиционно престижными и менее престижными шоссе, хотя еще в 2006 году разница по стоимости квартиры между ними составляла более 3-х раз.

Приведенные в статье данные раскрывают общие тенденции загородного рынка, характерные для последних нескольких лет: ажиотажный спрос на все сегменты и классы загородного жилья, а, следовательно, высокие темпы роста цен. В нынешней ситуации ряд проектов, которые находили своего покупателя в предыдущие годы, оказываются невостребованными рынком.

В результате продажи «замораживаются», и застройщики вынуждены идти на понижение цен. Для того чтобы в сложившихся условиях усилить привлекательность загородного жилья для потребителей, в ряде случаев необходима корректировка концепции застройки, политики продаж и ценообразования. Это позволит улучшить конкурентоспособность проектов и повысить их ликвидность.

Смотрите также статьи.

10 , . 1998 35%, 2002.

Динамика цен на московскую недвижимость за последние 10 лет хорошо известна как профессионалам рынка, так и наблюдателям. После дефолта 1998 года стоимость недвижимости просела примерно на 35%, после чего к 2002 году вернулась на докризисный уровень.

Потом последовал продолжительный период роста цен с небольшими передышками в 2004 и 2007 годах. В итоге к осени 2008 был достигнут исторический максимум цен на квартиры в Москве на отметке 6.122$ за квадратный метр по индексу стоимости жилья, после чего в результате развития общего финансового кризиса недвижимость начала заметно дешеветь.

На динамику стоимости жилья в Москве за все эти годы интересно посмотреть с точки зрения ценовых уровней московского рынка недвижимости. Это своеобразные точки баланса спроса и предложения, в которых рынок оставался стабилен некоторое время, либо происходили перемены его трендов.

Самый верхний уровень на отметке 6.000$-6.200$ за квадратный метр соответствует историческому ценовому максимуму и точке разворота рынка. Говоря языком теханализа, московский рынок недвижимости оттолкнулся от этой линии сопротивления, и началась заметная ценовая коррекция вниз. Таким образом, индекс цен на московское жилье вышел из многолетнего восходящего канала.

-Следует отметить, что индекс стоимости жилья представляет собой усредненную статистику по рынку недвижимости. В зависимости от деталей методологии по обработке выборки, усреднению и сглаживанию, его значения могут слегка варьироваться. Поэтому при макроанализе важны не столько точные значения индекса, такие как 6.122$ за метр, сколько некий диапазон, в данном случае порядка 6.000$-6.200$ за метр, на уровне которого и произошел разворот рынка.

Другие ценовые уровни московского рынка недвижимости соответствуют периодам временной стабилизации. Так уровень в 4.000$-4.200$ за квадратный метр был отмечен во время стагнации первой половины 2007 года. Примечательно, что достигнув отметки в 4.200$ за метр рынок скорректировался почти до 4.000$, также образовав ценовой уровень в виде диапазона шириной в 200$. Аналогичным образом стагнация 2004 года происходила на уровне 1.800$-2.000$ за квадратный метр.

Ценовой уровень в 1.000$ за метр более интересен. С этого уровня цены на недвижимость начали падать после дефолта 1998 года. Любопытно, что по мере восстановления страны и рынка недвижимости после того кризиса цены на квартиры в Москве не просто вернулись на прежний уровень в 1.000$ за метр, но и задержались именно на нем более чем на полгода и только осенью 2002 года продолжили расти. Наконец, еще один ценовой уровень примерно в 650$-700$ за метр соответствует дну падения цен после дефолта 1998 года (здесь мы не рассматриваем динамику цен на недвижимость в более ранний период 90х.

Логический смысл ценовых уровней вкратце можно описать примерно так. Рынок недвижимости представляет собой сложную экономическую систему, измерить и просчитать которую во всех деталях и с высокой точностью оказывается практически нереальным. Однако история развития этого рынка указывает нам на эмпирическое решение этой задачи. Мы знаем, что при определенных уровнях цен на рынке наступает стабилизация, а значит, при этих ценах складывается, по крайней мере, временный баланс спроса и предложения. Когда ситуация на рынке начинает меняться он переходит к новой точке баланса путем повышения или понижения уровня цен.

Однако новая стабилизация с большей вероятностью произойдет на том уровне цен, где рынок однажды (или многократно) уже был стабилен, потому что в таких точках раньше уже достигался баланс спроса и предложения. Наглядным примером может служить уровень в 1.000$ за метр, на котором рынок стабилизировался как в 1998, так и в 2002 годах, причем казалось бы при совершенно разных макроэкономических условиях и иной политической обстановке в стране. Поэтому данный уровень цен и выбран для индекса стоимости жилья ИРН за базовый в качестве отметки в 1000 пунктов.

Идея ценовых уровней, очень популярная на волатильном фондовом рынке (уровни поддержки-сопротивления), интересна сейчас для рынка недвижимости по следующей причине. После достижения исторического максимума на уровне 6.000$-6.200$ за квадратный метр цены на недвижимость в Москве пока продолжают снижаться, с каждой неделей приближаясь к более низкому уровню в 4.000$-4.200$ за метр. Более того, по мере приближения к этому уровню рынок начал тормозить, вселяя уверенность остановки падения на отметке в 4.000$-4.200$ по индексу ИРН.

Как показывает полиномиальная линия тренда на графике индекса стоимости жилья, столичный квадратный метр достигнет уровня в 4.000$-4.200$ по индексу ИРН примерно через один-два месяца. Это может быть как стабилизация при уровне 4.200$ за метр, так и при уровне 4.000$ за метр.

Не исключено, что оттолкнувшись от линии в 4.000$ индекс слегка скорректируется вверх до 4.200$, благодаря выходу на рынок отложенного спроса, ликвидации дисконтов, уменьшению величины торга. Впрочем, эти детали не столь уж важны на фоне основного утверждения о том, что текущее поведение кривой цен на московское квартиры позволяет утверждать, что рынок готов прекратить падение и стабилизироваться, по крайней мере, на время на уровне цен времен стагнации 2007 года – 4.000$-4.200$ за метр.

Торможение московского рынка недвижимости более отчетливо видно на графике еженедельного изменения индекса стоимости жилья. Если в феврале цены падали на 2%-3% в неделю, то с наступлением марта темпы падения снизились примерно до 1% в неделю и ниже. Если построить экспонциальную линию тренда темпов снижения цен на московское жильё, то остановка падения рынка – снижение темпов до статистически незначимых 0,1%-0,2% в неделю произойдет в течение примерно 2х месяцев, то есть к концу весны, возможно, чуть раньше.

-В природе все процессы обычно затухают по экспонциальному закону, поэтому такая аппроксимация представляется наиболее целесообразной.

-Новые данные на неделю от 06.04.09 слегка выбиваются из построенного графика – снижение индекса стоимости на этой неделе составило 1,3%. Однако данное обстоятельство во многом связано с тем, что курс доллара локально подрос и не меняет общей картины.

Помимо анализа графиков, стабилизация рынка на ценовом уровне в 4.000$-4.000$ за квадратный метр вполне понятна и логически. Специалисты неоднократно писали аналитические обзоры о причинах роста цен в конце 2008 года – первой половине 2009 года. В них отмечалось, что скачок цен на недвижимость в Москве с уровня в 4.000$ за квадратный метр до 6.000$ за метр носил в основном спекулятивный инвестиционный характер, а также был связан с доступностью ипотечного кредитования. В частности, об этом прямо было сказано в интервью с руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко, сделанным еще в феврале 2008 года под названием «Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости.

Следовательно, когда финансовый кризис удалил с рынка недвижимости почти всех инвестиционных покупателей, устранив инвестиции в недвижимость, а также сделал практически недоступными кредиты под залог недвижимости, ситуация быстро вернулась к исходной. Рынок недвижимости развернулся и стоимость квадратного метра всего за полгода скорректировалась обратно на уровень стабильности в 4.000$, с которой она и начинала рост. И если сейчас предложение и спрос на рынке недвижимости будет хотя бы примерно соответствовать периоду стагнации 2007 года, то рынок сможет оставаться в этом равновесном состоянии продолжительное время.

Однако возможны и другие сценарии. Тем не менее, торможение рынка к уровню в 4.000$ за метр вряд ли является признаком скорого начала нового витка падения цен на московскую недвижимость. Скорее, после коррекции примерно на треть стоимости рынок недвижимости Москвы нуждается в передышке и, по крайней мере, временной стабильности, как было в эпоху продолжительного роста цен. Как показывает практика, периоды стабилизации московского рынка недвижимости длятся по 6-9 месяцев и вряд ли сейчас новое сильное движение цен наступит раньше.

Наиболее вероятное поведение московского рынка недвижимости до конца этого года – стабилизация на уровне порядка 4.000$ за квадратный метр. В случае заметного ухудшения или улучшения макроэкономического фона возможно начало нового движения цен на недвижимость как дальше вниз, так и вверх, но эти процессы вряд ли начнут происходить раньше конца этого года или начала следующего.

Смотрите также статьи.