Реферат: Загородная недвижимость Санкт-Петербурга. Влияние кризиса на развитие рынка загородной недвижимости.
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ.
Государственное образовательное учреждение высшего профессиональногообразования.
«Санкт-Петербургский государственный электротехнический университет«ЛЭТИ» им. В. И. Ульянова (Ленина.
Факультет экономикии менеджмента.
Кафедра инновационного менеджмента.
Подисциплине: Экономика недвижимости.
Загородная недвижимости Санкт-Петербурга.
Влияние кризиса на развитие рынка загородной недвижимости.
студентгр. 6621 К. э.н. доцент.
КорнееваН. В. Мошнов А.Н.
Глава 1Влияние кризиса наразвитие рынка загородной недвижимости.
1.1 История развития рынка загороднойнедвижимости.
1.2 Рынок загородной недвижимостиСанкт-Петербурга и кризис.
1.3 Итоги кризиса для рынказагородной недвижимости эконом-класса.
Глава 2 Особенности рынка загороднойнедвижимости.
2.1 Как избежать ошибок при покупке загородной недвижимости.
2.2 Способы получения и прекращениячастной собственности на землю.
Список использованной литературы.
Загородная недвижимость — это один из основных и активно развивающихсясегментов рынка. С каждым днем загородная недвижимость становится болеевостребованной и популярной. Покупка загородного домарассматривается не только как оптимальное решение жилищного вопроса, но и каквыгодное вложение средств: загородная недвижимостьдорожает с каждым годом. Загородная недвижимость сегодня – это наиболееобширная ниша на рынке недвижимости, так как жизнь на лоне природы приобретаетвсе большую популярность.
Загороднаянедвижимость — один из самых популярных и перспективных сегментов рынканедвижимости в России. Наиболее сильно рынок загородной недвижимости развит вПодмосковье, Ленинградской области, Екатеринбурге, Сочи. Основные типы жилья —загородные дома и коттеджные поселки (более 75% всех предложений на рынке),таунхаусы, многоквартирные и малоэтажные комплексы. Появляются новые вид загородныхпоселений — усадьбы, ранчо, лейнхаусы. Более 20% всех операций на загородномрынке занимают сделки с земельными участками.
Активноеразвитие рынка загородной недвижимости и бурное строительство новых коттеджныхпоселков вызвано такими объективными факторами как перенаселенность городов,плохая экология, отсутствие комфорта проживания и стремлением большинствагорожан иметь свой отдельный загородный дом или коттедж с участком на природе.
1. Влияние кризиса на развитие рынказагородной недвижимости.
1.1 История развития рынка загороднойнедвижимости.
Начальнымэтапом активного строительства коттеджной недвижимости, в частностииндивидуальных коттеджных строений, является период 1995-1997 гг. В это времякоттеджи премиум– и бизнес–класса строятся частными лицами «под себя» инеорганизованно совместно с другими застройщиками и владельцами домов. Понятиекоттеджа на этот период ассоциируется с дорогой элитной недвижимостью. При этомсовременных новых коттеджных строений эконом–класса не существовало по определению.При этом уже к 1996-1997 гг. на вторичный рынок выходят и реализуются коттеджи,по материалам, архитектуре вышедшие из моды, по стоимости ниже домов напервичном рынке, которые формируют рынок индивидуальных коттеджейэконом–класса. В период 1996-2001 гг. происходит активное строительство и ростспроса на индивидуальные коттеджи премиум– и бизнес–класса. 2001-2004 гг.характеризуются высокими темпами строительства и ростом спроса на коттеджи ворганизованных коттеджных поселках премиум– и бизнес–класса за счет увеличениячисла потребителей с высоким уровнем дохода, изменением потребительскихпредпочтений. 2004-2006 гг. замедляется объем продаж коттеджей в организованныхкоттеджных поселках премиум– и бизнес–класса и в тоже время увеличивается объемпродаж и растет спрос на жилье эконом–класса.
В это жевремя начинают формироваться небольшие единичные проекты по строительствукоттеджных поселков эконом–класса на недорогих направлениях, похарактеристиками уступающим бизнес– и премиум–классу.
Основнойпричиной неравномерного развития сегментов рынка загородной недвижимости иотставания предложения жилья эконом–класса была не только проблемнаяобщеэкономическая ситуация в России, но и большой разрыв между категориямипотребителей, имеющих возможность приобрести загородное жилье премиальногокласса, и потребителями, не имеющими возможность приобрести какое-либозагородное жилье. Существенное влияние на замедленное развитие сегмента жильяэконом–класса оказывало отсутствие на тот период экономичных материалов итехнологий строительства такого жилья, к примеру из каркасно-модульныхконструкций, а также предубеждения и отрицательные установки потребителей кматериалам, отличным, от традиционных.
Далеенаблюдались активные продажи домовладений в коттеджных поселках эконом–класса.Это обоснованно ростом спроса на такое жилье со стороны потребителей, неимеющих возможность приобрести дорогое жилье в Санкт-Петербурге, увеличениемчисла потребителей, предпочитающих постоянное или временное проживаниезагородом, а также окончательным формированием и доступностью услуг в системерынка ипотечного кредитования.
1.2 Рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга и кризис.
Загороднаянедвижимость Петербурга активно развивается и спешит за московским рынком,повторяя его путь развития. Число организованных коттеджных поселковСанкт-Петербурга составляет порядка 220, и по данным независимых аналитиков, изэтого количества 45 поселков — в стадии проектирования, а в более чем 170ведутся активные продажи коттеджей в ленобласти. Коттеджи Петербурга иЛенобласти классифицируются на такие же сегменты, как и в Подмосковье — эконом,бизнес и элит-класс. Также, загородная недвижимость Санкт-Петербурганасчитывает коттеджей примерно в 2 раза меньше, чем в Подмосковье. Насыщенностьрынка коттеджей Санкт-Петербурга довольно сложно определять по количественнымданным, для этого можно обратиться к соотношению спроса и предложениязагородной недвижимости в Ленобласти. Согласно результатам опроса, проведенногов начале 2008 года, около половины жителей Санкт-Петербурга хотели бы иметьзагородный дом, в то время как загородная недвижимость Петербурга составляетвсего 20% от общего количества жилья в данном регионе. Данные опроса учитываюткак дома в коттеджных поселках Петербурга, так и обычные дачи и коттеджи,которые составляют большинство — более 500 тысяч объектов, против 10 тысячобъектов коттеджных поселков Петербурга.
Кризисныеявления экономики повлекли за собой переориентацию спроса на более дешевыеобъекты загородной недвижимости. На изменение спроса реагируют и застройщики.«Доля элитных поселков постепенно начала снижаться, – рассказывает руководительзагородного отдела консалтингового центра “Петербургской недвижимости” ОльгаТрошева. – Если в 2007 году среди вышедших на рынок поселков элитными являлись14 %, то в 2008 году их было уже 7 %. При этом выросла доля новых проектовэконом- и среднего классов, причем и для постоянного, и для временногопроживания.
Ту жетенденцию повторяет и рынок загородной недвижимости. Рынки загородной,городской недвижимости, рынок аренды жилья – все они демонстрируют примерноодинаковые тенденции. Да, сделки не прекращаются, идут они преимущественно вценовом диапазоне до 6 млн. рублей. Но на уровне 8-20 млн. рублей сделокпрактически нет. Этот диапазон, в котором раньше искал себе предложения среднийкласс, теперь не востребован. Сниженные зарплаты, увеличившиеся проценты поипотеке и общий регресс возможностей менеджеров высокого и среднего уровнясерьезно повлиял на рынок жилья. В сегменте бизнес-класса замерли по продажам иквартиры, и домовладения в коттеджных поселках. На фоне стагнации спроса пообъектам бизнес-класса проходят сделки по элитным объектам. Примечательно:загородная недвижимость пользуется спросом в аренду. Кризисные явления экономикиповлекли за собой переориентацию спроса на более дешевые объекты загороднойнедвижимости. На изменение спроса реагируют и застройщики. «Доля элитныхпоселков постепенно начала снижаться, – рассказывает руководитель загородногоотдела консалтингового центра “Петербургской недвижимости” Ольга Трошева. –Если в 2007 году среди вышедших на рынок поселков элитными являлись 14 %, то в2008 году их было уже 7 %. При этом выросла доля новых проектов эконом- исреднего классов, причем и для постоянного, и для временного проживания.
В компании«Адвекс – Загородная недвижимость» выделяют три ценовых сегмента, объекты вкоторых востребованы: недорогие дома стоимостью 3–5 миллионов рублей,домовладения от 6 до 30 миллионов рублей, а также дорогие объекты по цене выше30 миллионов рублей. В соответствии с изменившимися требованиями рынканекоторые застройщики меняют концепции уже реализующихся крупных объектов.Например, компания «НеваИнвестПроект» внесла изменения в план застройкималоэтажного жилого комплекса «Кивеннапа», ориентируясь на наиболее ликвидныеобъекты: теперь в первую очередь будут реализовываться индивидуальные коттеджинебольших площадей (до 100 кв. метров), и лишь потом таунхаусы имногоквартирные малоэтажные дома, количество которых в проекте сократится.
Изменилась иконцепция некоторых других крупных проектов. Ряд компаний стал выставлять напродажу участки, первоначально предполагавшиеся под застройку. В таком случаепокупатель выступает как бы соинвестором проекта. Средства, вырученные с продажтаких участков (как инженерно подготовленных, так и нет), предполагаетсянаправить на окончание строительства других объектов. Подобным образомизменилась концепция проекта 180 жилых домов «Северный эдем» компании Nord Union:участки, на которых планировалось построить коттеджи, теперь продаются сподрядом.
На продажуучастки, которые предполагалось занять под проекты, выставила и компания«Гарант Девелопмент». Расстаться с частью земли под строительство решили изастройщики проекта «Муромец» Волосовского района, которые оставят за собойтолько ту часть земли, на которой будет построена первая очередь объектов.Продает свободные участки и компания «Фаэтон Девелопмент Групп.
А воткомпания «Петербург-Истейт» предпочитает не продавать имеющиеся незастроенныеучастки, а дарить их покупателям домов в своем коттеджном поселке «Сан Репино.
На планынекоторых застройщиков кризис повлиял более существенно. Например, управляющаякомпания «Теорема» остановила работы над масштабным проектом жилой застройки«Красные зори». Однако таких примеров на данный момент сравнительно мало.
В 2010 годупланирует сдать поселок «Сан Репино» компания «Петербург-Истейт», окончаниестроительства первых домов представители компании анонсировали в марте. Вследующем же году в компании «Объединенные ресурсы» предполагают завершитьстроительство 72 домов проекта «Парк Лемболово.
Активностроится «Сторожевая гора» от Rodex Group, в которой предполагается 360объектов. Чтобы активизировать продажи, компания предлагает компактные дуплексыплощадью 95 квадратных метров по цене от 5,5 миллиона рублей. Заманчивыеварианты представляют и другие компании. В одном из крупнейших проектов,выведенных на рынок в 2008 году, – «Павловграде» – в феврале на 6 % были сниженыцены на земельные участки (с 350 до 330 тысяч рублей за сотку), и на 30 % – надомовладения.
Компании,проекты которых находятся на стадии проектирования, также пока массово неотказываются от своих масштабных планов. В стадии разработки документации –проект «Мистолово» компании RBI, реализующей объект в содружестве с«ПетроСтилем». На план застройки кризис, по словам представителя RBI, неповлиял, строительство на 33 гектарах земли начнется в следующем году.
В общем,говорить о том, что кризис оказал пагубное влияние на реализацию крупныхпроектов загородной недвижимости, не приходится. До 70 % затрат на реализациюкрупного проекта загородной недвижимости приходится на подготовку земли кстроительству. Большинство реализуемых сегодня крупных проектов загородногорынка были заложены еще до кризиса, а значит, самый сложный и затратный этап вих реализации уже пройден. Поэтому следствием финансового кризиса стала нестагнация рынка, а обострившаяся конкуренция на нем, которая, в свою очередь,станет толчком для развития рынка загородной недвижимости в направлении отколичества объектов к их качеству.
Этот год,первый после того, как волна кризиса захлестнула рынок строительства инедвижимости, был богат на различного рода прогнозы и ожидания. Картина, действительно,сложилась не радостная, но и не настолько удручающая, чтобы не увидетьперспективы развития рынка. Напротив, взгляды многих инвесторов и девелоперов сгородского рынка недвижимости устремились на рынок малоэтажного домостроения.
По словамОльги Трошевой, заместителя директора Консалтингового центра «ПетербургскойНедвижимости», в настоящее время из 170 объектов на загородном рынке, в 26% предлагаютсядома в коттеджных поселках, в 37% — земельные участки с подрядами и в 37% — земельные участки без подряда. Безусловно, что в этом году количество сделокзначительно снизилось, половина объектов «стояла». Во многом спрос зависит нетолько от общей ситуации на рынке, но и от качества проекта, его инженернойподготовленности, репутации компании, которая его реализует. На 40 объектахпродажи остановлены, но в основном там, где проекты находились на начальнойстадии.
Сегодня идетнеторопливый покупатель, в то время как начало года характеризовалось быстрымисделками, инвестициями покупателей в недвижимость. Она также отметила снижениепродаж в реализуемом проекте компании, хотя данный проект можно отнести кразряду успешных. Все эксперты рынка согласны с тем, что количество сделок поземле увеличивается.
Юрий Петров,начальник сектора реализации крупных инвестиционных жилищных проектов Комитетапо строительству Ленинградской области, рассказал о реализации законаЛенинградской области «О бесплатном предоставлении отдельным категориям гражданземельных участков для индивидуального жилищного строительства на территорииЛенинградской области», который открыл для многих жителей возможностьбесплатного получения в собственность участка для строительства дома. В рамкахцелевых федеральных программ для жителей села, молодежи и т.д. у местныхжителей появилась реальная возможность обзавестись домом, тем более, что изфедерального и областного бюджета будут выделены средства на инженернуюподготовку территорий. В настоящее время в области отдают приоритетмалоэтажному домостроению, особенно экономичным каркасным технологиям.
Ситуация навторичном рынке загородной недвижимости отличается от рынка строящегося жилья.
За 2009 годзарегистрировано более 1,5 тыс. сделок. Произошло смещение спроса в сторонуснижения стоимости объекта, покупатель стал более разборчивым, но желание житьза городом не умирает. При сделках торг возможен до 15-20%. Помимотрадиционного спроса в пригородах Петербурга у покупателей появился интерес кболее дальним районам Ленинградской области: Лужскому, Кингисеппскому,Тихвинскому.
Татьяна Ильина, директорвыставки «Альтернатива городу. Коттеджи и загородное строительство», котораяпроходит в рамках Ярмарки недвижимости, отметила, что, несмотря на сложнуюситуацию, в настоящее две трети экспозиции весенней выставки 2010 года ужезаняты участниками загородного рынка недвижимости.
1.3 Итоги кризиса для рынка загороднойнедвижимости.
Посколькурынок загородной недвижимости менее ликвидный, чем другие рынки, его реакция накризисные ситуации всегда довольна вялая. На покупку объекта загороднойнедвижимости тратиться значительное время. Переговоры, просмотр и выборобъекта, да и сама сделка занимают значительное время. Поэтому, как правило,небольшие кризисы, которые длятся до полугода, на рынке загородной недвижимостине сказываются.
Но в условияхсуществующего кризиса рынок загороднойнедвижимости пострадал особенно сильно. Дело в том, что загородный дом неявляется товаром первой необходимости, как, например, квартира, и приобретаетсязачастую в качестве второго жилья.
Загороднаянедвижимость — это чаще всего второй дом, поэтому в сложившейся экономическойситуации потенциальные покупатели могут откладывать на неопределенный срокприобретение загородного жилья. К тому же средняя стоимость объектов загороднойжилой недвижимости выше, чем объектов городской. С наступлением финансовогокризиса в России многие покупатели отложили покупку загородного жилья . либо отказалисьот нее вообще. Рынок отреагировал на падение потребительского спроса резкимснижением уровня цен.
Что касаетсяцены сделок, то средний бюджет сместился в сторону самых дешевых объектовдиапазона 4-5 млн. руб. за дом. Предпочтения покупателей сместились в сторонувысокой готовности объектов, а также высокой надежности застройщика инизкорисковых сделок. В целом, подводя итоги кризиса на рынке загородной недвижимости эконом-класса, можно сказать, что покупатель остался в выигрыше. Конечно,строительство многих объектов было заморожено, но за год кризиса на рынке загородной недвижимости произошелтак называемый естественный отбор среди застройщиков.
Большая частьоставшихся в игре девелоперов уже не откажется от планов по завершению начатыхпроектов. Существенным плюсом для покупателя является также то, чтозастройщики, пусть и вынужденно, отказались от чрезмерных наценок. Сегодня многиедевелоперы предлагают домовладения по цене, близкой к себестоимости, а иногда ивовсе без какой-либо прибыли, дабы привлечь финансирование для поддержаниястроительных процессов.
Если говоритьоб очевидных выгодах потребителя, которые стали возможны в кризис, то можноотметить, что до кризиса готовых объектов почти не было, все ликвидные поселкираскупались на стадии строительства. Сейчас же есть интересные объекты высокихстадий готовности, которые можно выгодно приобрести.
Будут ли ценына загородные дома эконом-класса снижаться дальше? Сегодня большинство застройщиков в этомсегменте предлагают объекты фактически уже по минимально возможным ценам: даже если,не снижая их формально, то делая большие скидки. В этой ситуации, по словамэксперта, дальнейшее снижение цен просто не имеет смысла — все выжившиеучастники рынка недвижимости прекраснопонимают, что как только начнется рост цен, на рынке возникнет неминуемыйдефицит объектов недвижимости, особенно загородной.
А так как повсем показателям развития экономики это произойдет в ближайшем же времени, томногие просто предпочитают сейчас не распродавать себе в убыток интересныепоселки. На пользующиеся спросом же объекты застройщики даже не боятся немногоподнимать цены, сообразно активности застройки поселка.
Такимобразом, несмотря на то, что рынок загородной недвижимости эконом-классапережил серьезное потрясение во время кризиса, и выжить смогли далеко не вседевелоперы, покупатель, в конечном итоге, остался в выигрыше. Те клиенты, чтоотложили покупку загородного жилья до сегодняшнего времени, имеют возможностьвыбирать дом высокой степени готовности по максимально привлекательной цене. Азастройщики, которые предлагали изначально ликвидные проекты, смогли не тольковыстоять во время финансовых потрясений, но и укрепить свое положение за счетухода с рынка неконкурентоспособных проектов.
Подводя общие итогикризиса для рынка загородной недвижимоти в Санкт-Петербурге, приведем статьюАСН-инфо (Агентство Строительных Новостей) «Рынок вторичнойзагородной недвижимости Петербурга: покупатель меняет предпочтения» от 16.12.2009.
«Если в I полугодии 2009 г. реальная цена самого ходового товара на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга –коттеджа с участком – составляла примерно 5 млн. рублей, то к концу года онавыросла до 7 млн. сообщила на круглом столе руководитель направлениязагородной недвижимости АН «Прогаль» Людмила Юшина. По ее словам, в начале 2009 г. покупатель мог добиться дисконта в 30-40% от докризисного уровня, то сейчас цены отстают отнего лишь на 15-20.
Всплеск интереса кзагородной «вторичке» и рост объема продаж в этом секторе, как отмечают в АН«Прогаль», начался летом. При этом к проявившемуся в начале 2009 г. смещению покупательского спроса на более низкий ценовой сегмент, во II полугодии добавилась еще одна тенденция. «Если раньшенаибольшим спросом пользовались деревянные и кирпичные дома, то теперьпокупателя не смущают и другие строительные материалы и технологии. Он сталбольше ориентироваться не столько на материалы, сколько на качествостроительства», — рассказала Л.Юшина.
На второе место выходиткритерий отсутствия рисков в правовом оформлении сделки. «Сегодняшний покупательсклонен «копаться в документах», поскольку на многие предложения загородной«вторички» не имеется даже технических паспортов , — отмечает она.
Кроме того, из менилосьсвое отношение к районам Ленобоасти. «Все большим спросом пользуется элитное жильев Приозерском районе, а также наиболее дешевое в Волховском, Тихвинском и дажеСланцевском районах, — отмечает эксперт. – Едва ли не элитными стали отдаленныеот Петербурга Кингисеппский и Лужский районы, и цены в них не падают.
Еще одна заметная тенденцияII полугодия 2009 г. которая, по словам Л.Юшиной, отмечается всеми, но не находит объяснения – это уход с рынкаиногороднего покупателя.
2. Особенности рынка загороднойнедвижимости.
2.1 Как избежать ошибок при покупкезагородной недвижимости.
Специалистыотмечают, что приобретение загородных объектов связано с более высокими рискамипо сравнению с приобретением квартиры. Это объясняется как спецификой рынка,так и нюансами законодательства. Чтобы избежать неприятностей, необходимотщательно проверять документы, историю дома и участка, иметь представление опланирующейся застройке близлежащей территории и т.д.
Особенностирынка и покупательского спроса.
Прежде чемговорить о возможных ошибках при покупке загородной недвижимости, нужноотметить, что рынок этот очень неоднородный и каждый объект на нем, можносказать, штучный. Бывает, что два земельных участка равной площади находятся наодном направлении, а цена у них разная. «Дело в том, что, в отличие отструктурированного квартирного рынка, здесь гораздо больше разнообразныхкритериев, влияющих на ценообразование, – поясняет Павел Панкратов,эксперт по недвижимости АН «Загородное». – Это площадь участка, особенностиландшафта (равнина, низина), близость леса или водоема, наличие коммуникацийили возможности подключения к ним, подъездные пути (асфальт или грунтовка),близость к транспортным развязкам, освоенность местности, тип застройки(организованная или точечная), экология района. При выборе дома этот список ещебольше.
Экспертыотмечают, что при покупке загородной недвижимости ярко проявляется«человеческий фактор». Бывает, что какую-нибудь особенность объекта одинчеловек воспринимает как недостаток, а другой – как достоинство.
Теперьпопробуем разобраться, какие риски могут ожидать покупателей на загородномрынке.
Нюансыпокупки земельного участка.
Экспертыговорят о том, что прежде чем заняться поиском земельного участка, нужно четкопредставлять, с какой целью он покупается. Дело в том, что использованиеучастка должно соответствовать его целевому назначению. Покупатель долженубедиться, что земля как минимум предназначена для использования в качествесадового или дачного участка с правом возведения жилого строения. Существуютопределенные ограничения по видам использования, например на участках, целевоеназначение которых – огородничество, нельзя возводить капитальные постройки. Научастке для садоводства строительство жилья разрешено, но зарегистрироваться внем нельзя.
А вотвладельцу дачного участка уже предоставляется возможность возведенияполноценного жилого дома. Участки земли для ведения личного подсобногохозяйства (ЛПХ) бывают двух видов – приусадебные и полевые. Приусадебныйучасток находится в границах поселений, на нем строить можно. На полевом участкепо закону строить нельзя. Оптимальный статус земли, предназначенной подзастройку, – это индивидуальное жилищное строительство (ИЖС.
Бываютслучаи, когда продавец утверждает, что купленный участок можно будет быстро ибез проблем перевести в другую категорию земель, например из участкасельхозназначения в земли населенных пунктов. «Я бы не советовала доверятьтаким словам, и вот почему. Для проведения процедуры перевода земель из однойкатегории в другую существует множество требований, но даже если все онисоблюдены, дело это не быстрое и требует значительных вложений», –поясняет Анна Перепелкина, исполнительный директор «Уральской земельнойкомпании.
Понятностремление людей купить участок поближе к водоему или к лесу, но здесь можностолкнуться с рядом ограничений по его использованию. В случае малейшихсомнений нужно проверять, не относился ли участок к категориям земель,ограниченным в обороте, прежде чем он приобрел одно из существующих назначений.Использование земли в водоохранной зоне связано с определенными сложностями.Например, при строительстве дома в такой зоне без согласования проекта сбассейновыми или территориальными органами Федерального агентства водныхресурсов не обойтись. Это отражено в документе, удостоверяющем право наземельный участок. Правда, многое зависит от того, находится ли участок вграницах поселения, для которого разработан и утвержден генплан, или нет.Конкретные размеры водоохранных зон определены по каждому водному объектуотдельно и варьируются от 100 до 500 м. На этих территориях действуетспециальный режим застройки, здесь не разрешено мыть автомобили, складироватьудобрения. Возводить коттеджи и садовые домики в большинстве случаев можно, нопри условии строгого выполнения требований закона.
При покупкеземельного участка необходимо убедиться в том, что его границы совпадают суказанными в землеотводных документах. Желательно, чтобы они были обозначены наместности межевыми знаками. На практике бывает, что владельцы участковсамовольно расширяют границы своих владений. Но нужно знать, что продаватьсятакой участок будет исходя из размеров, указанных в документах. «Поэтому, когдапродавец звонит в агентство и говорит, что у него участок площадью 10 соток, нофактически пятнадцать, продаваться будут только 10 соток, которые зафиксированыв документах», – поясняет Павел Панкратов.
Земельныйучасток с домом: два в одном.
Всоответствии со ст. 273 Гражданского кодекса РФ при продаже здания илисооружения к его приобретателю переходят права и на земельный участок, накотором расположен объект. Таким образом, договор купли-продажи охватывает дваобъекта недвижимости: здание (сооружение) и земельный участок. Эти два объектапри купле-продаже неразрывны.
Если человекприобретает дом на земельном участке, находящемся в аренде, то право арендыпереходит к нему как к новому собственнику дома. В этом случае нужно будетоформить дополнительное соглашение в Земельном комитете.
Такженеобходимо убедиться в отсутствии обременений, таких как арест или залог коттеджа.Следует выяснить и его «историю»: как проводились и оформлялись всепредшествующие сделки с этой недвижимостью.
Особенноосторожным нужно быть в случае, если объект продается по генеральнойдоверенности. Во-первых, следует обратить внимание на срок доверенности.Во-вторых, нужно иметь в виду, что доверенность можно отозвать и что она теряетсвою силу в случае смерти доверителя. В-третьих, недобросовестные лица могутиспользовать дубликаты документов и продать один объект нескольким людям.
Ну и,разумеется, при покупке загородной недвижимости, как и при покупке квартиры,остаются риски, связанные с личностью продавца. Это и его дееспособность, исогласие супруга на продажу, и разрешение органов опеки и попечительства (еслисовладельцами участка являются несовершеннолетние.
Цивилизованныйпроцесс покупки могут обеспечить хорошо зарекомендовавшие себя на рынкеагентства, специализирующиеся на сделках с загородными объектами. Компании смноголетней репутацией имеют гораздо больше возможностей для грамотного поискаи оформления купли-продажи недвижимости, чем рядовой покупатель. Агентстворасполагает собственной базой объектов, на этапе сбора документов имеетвозможность подключить административные ресурсы, штатные юристы берут на себяоформление сделки и обеспечивают ее чистоту. Поэтому для проведения сделки сзагородной недвижимостью лучше обращаться к специалистам.
2.2 Способы получения и прекращениячастной собственности на землю.
Всоответствии с положениями Земельного кодекса РФ отчуждение строения (в Вашемслучае – жилого дома), расположенного на земельном участке, принадлежащемодному лицу, производится вместе с земельным участком. Чтобы продать земельныйучасток и дом, Вам необходимо оформить дом в собственность. Для совершениясделки необходимо собрать пакет документов.
-правоустанавливающийдокумент на землевладение (договор купли-продажи, дарения, свидетельство оправе на наследство, постановление администрации, Свидетельство огосударственной регистрации права собственности.
-кадастровыйплан земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра),изготовленный в установленном порядке и удостоверенный соответствующимтерриториальным органом, на который возложены функции по ведениюгосударственного земельного кадастра, после чего выдается кадастровый номер.1.
-Свидетельствоо праве собственности на жилой дом и иной документ, подтверждающий правособственности.
-Техническийпаспорт из Бюро Технической инвентаризации на дом.
-справка оразмере земельного налога и налога на домовладение из ИМНС соответствующегогорода (района) по состоянию на текущий год.
[1] Кадастровый номер.
Уникальный,не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объектанедвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового итехнического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленнойзаконодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объектнедвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номераземельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарногономера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружениисостоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номерапомещения. ст. 1 федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Списокдокументов следует уточнить в Управлении Федеральной регистрационной службы поместу нахождения Вашего земельного участка.
Еслиземельный участок находится в собственности юридического лица, кромеобщепринятых документов, подтверждающих право собственности, необходимыхсправок, выписок из кадастрового реестра, плана земельного участка, потребуютсяи дополнительные документы, подтверждающие полномочия юридического лица.
-Устав,Учредительный договор и др. (нотариально заверенные копии.
-Свидетельствоо государственной регистрации юридического лица (нотариально заверенная копия.
СвидетельствоМНС РФ о внесении записи о регистрации юридического лица в ЕГРЮ (нотариальнозаверенная копия.
-Свидетельствоо постановке на учет в налоговом органе (нотариально заверенная копия.
-Выписка изпротокола заседаний уполномоченного в соответствии с учредительными документамиоргана юридического лица о приобретении в собственность земельного участка,заверенная печатью юридического лица.
-Выписка изпротокола заседания уполномоченного органа юридического лица о назначениируководителя, заверенная печатью юридического лица.
-документ,подтверждающий полномочия представителя юридического лица, который от имениюридического лица совершает действия по продаже земельного участка(доверенность, приказ и т.п.), заверенный оригинальной печатью юридическоголица или нотариусом.
Если наземельном участке, который Вы хотите приобрести нет строений, помимокадастрового плана необходим.
-ситуационныйплан земельного участка для оценки рыночной стоимости земельного участка,отображающий наличие инфраструктуры, подъездных дорог и т.д.
В конкретнойситуации перечень документов может изменяться. Уточнить его можно в УправленииФедеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка.
В остальном к Договору купли-продажиземельного участка применяются положения действующего законодательства РФ(Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ.
Обобщая всевышесказанное, можно сказать, что загородный рынок имеет шансы выйти из кризисараньше других сегментов: обстоятельства заставляют потенциальных покупателейболее внимательно присматриваться к предложениям в пригородах. Скидки,разнообразие проектов, гибкость девелоперов по отношению к клиентам – в суммеэти факторы могут дать ощутимый позитивный эффект уже в ближайшие полгода.
